Barrierefrei umbauen in der Eigentümergemeinschaft: Was Wohnungseigentümer nach § 20 WEG wissen müssen
Eine Rampe am Hauseingang, ein Treppenlift im Flur oder ein automatischer Türöffner: Für viele Menschen entscheidet solch ein Umbau darüber, ob sie in ihrer Wohnung bleiben können. Wer im eigenen Haus wohnt, entscheidet selbst. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) betreffen solche Maßnahmen dagegen meist das Gemeinschaftseigentum, also Treppenhaus, Eingang oder Außenanlagen. Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 haben Eigentümer hier einen klaren Anspruch. Dieser Beitrag zeigt, was erlaubt ist, wer zahlt, welche Förderung es gibt und wie Sie Schritt für Schritt vorgehen.
Barrierefreie Umbauten in der Gemeinschaft: Was § 20 WEG regelt
Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Ein solches Vorhaben darf also nicht einfach abgelehnt werden. Es kommt nicht darauf an, ob die antragstellende Person selbst eine Behinderung hat: Auch wer Angehörige pflegt oder an Mieter mit eingeschränkter Mobilität vermietet, kann sich darauf berufen.
Wichtig ist die Aufteilung: Dass umgebaut werden darf, ergibt sich aus dem Gesetz. Wie genau, entscheidet die Eigentümerversammlung: Sie legt per Beschluss fest, wie die Maßnahme konkret aussieht, etwa welches Liftmodell eingebaut wird, wo die Rampe verläuft oder welche Fachfirma beauftragt wird.
Der Bundesgerichtshof hat diesen Anspruch gestärkt. In seinem Urteil vom 9. Februar 2024 (VZR 244/22) ging es um einen Außenaufzug im Innenhof eines Münchner Jugendstilhauses. Der BGH stellte klar: Eine bauliche Veränderung, die einem der gesetzlich privilegierten Zwecke dient, ist in der Regel angemessen. Nur in Ausnahmefällen, wenn die Nachteile für die übrigen Eigentümer außer Verhältnis zum Zweck stehen, lässt sie sich verweigern. Denkbar ist das etwa bei einem Treppenlift, der das Treppenhaus so verengt, dass es der Anforderung an die Mindestbreite als Rettungsweg nicht mehr genügt. Die Landesbauordnung und der Brandschutz sind einzuhalten. Ausgeschlossen ist zudem eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage (§ 20 Abs. 4 WEG). Am selben Tag gab der BGH auch einer Eigentümerin recht, die eine Rollstuhlrampe zu ihrer Terrasse bauen wollte (V ZR 33/23). Nachteile, die typischerweise mit einer solchen Maßnahme verbunden sind, etwa ein verändertes Erscheinungsbild, reichen für eine Ablehnung nicht aus.
Rampe, Treppenlift, Aufzug: Typische Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum
- Rampen oder Schwellenabbau am Hauseingang und zur Tiefgarage (Hinweise zur zulässigen Rampen-Steigung)
- Treppenlifte und zusätzliche Handläufe im Treppenhaus
- Automatische Türöffner und schwellenlose Türen an Haus- und Kellereingängen
- Bessere Beleuchtung und kontrastreiche Markierungen in gemeinschaftlichen Fluren
- Nachträglich angebaute Aufzüge, wenn sie baulich möglich sind (technische Hinweise zum Aufzugseinbau im Bestand)
Als Planungsgrundlage dient für Neubauten die DIN 18040-2 für barrierefreie Wohnungen. Für die Planung von Umbauten oder Modernisierungen ist sie sinngemäß anzuwenden, wie etwa zu Rampen und Aufzugsanlagen. Wer die Norm von Anfang an berücksichtigt, hat in der Eigentümerversammlung bessere Argumente.
Barrierefreies Bad und breitere Türen: Was in der eigenen Wohnung gilt
Viele Anpassungen finden innerhalb der Wohnung statt, zum Beispiel eine bodengleiche Dusche oder breitere Innentüren. Solange nur das Sondereigentum betroffen ist, braucht es keinen Beschluss. Sobald aber tragende Wände, gemeinsame Leitungen, die Abdichtung im Bad oder die Fenster berührt werden, gehört das zum Gemeinschaftseigentum. Dann ist auch für diese Maßnahme ein Beschluss nötig. Im Zweifel hilft ein Blick in die Teilungserklärung oder eine kurze Rückfrage bei der Hausverwaltung.
Mieter in der Eigentumswohnung: Anspruch auf Barrierereduzierung
Auch Mieter haben einen eigenen Anspruch, der heute in § 554 BGB steht und schon seit 2001 gilt: Sie können vom Vermieter verlangen, dass er bauliche Veränderungen zur Barrierereduzierung erlaubt, in der Regel auf eigene Kosten (mehr zur Wohnungsanpassung in Mietwohnungen). Liegt die Wohnung in einer WEG und betrifft die Veränderung das Gemeinschaftseigentum, braucht der Vermieter zusätzlich einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Mieter sollten deshalb früh mit dem Vermieter sprechen, damit dieser den Antrag rechtzeitig in die Eigentümerversammlung einbringen kann.
Kosten und Förderung: Wer zahlt den Umbau?
Die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Maßnahme verlangt (§ 21 Abs. 1 WEG). Das gilt auch für spätere Wartung, Versicherung und Instandhaltung, etwa beim Treppenlift. Im Gegenzug steht die Nutzung dann allein dieser Person zu, sofern nichts anderes beschlossen wird. Entscheidet sich das ganze Haus gemeinsam für eine Lösung, von der alle profitieren, zum Beispiel einen Aufzug, können die Kosten auch anders verteilt werden.
Finanzielle Unterstützung gibt es von zwei Seiten:
- Pflegekasse: Wer einen Pflegegrad hat, erhält für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen einen Zuschuss von bis zu 4.180 Euro je Maßnahme (§ 40 Abs. 4 SGB XI).
- KfW: Der Kredit "Altersgerecht Umbauen" (159) finanziert bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit. Den Investitionszuschuss gibt es nur, solange Fördermittel bereitstehen.
Wichtig: Förderanträge immer stellen, bevor Aufträge vergeben werden.
Schritt für Schritt zum Beschluss in der Eigentümerversammlung
- Bedarf klären: Welche Barriere soll weg, und welche Lösung passt? Eine Wohnberatung oder eine Fachfirma hilft bei der Auswahl.
- Angebote einholen: Mit konkreten Plänen und Kosten lässt sich in der Versammlung sachlich entscheiden.
- Antrag stellen: Reichen Sie den Antrag schriftlich bei der Hausverwaltung ein, damit er auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung kommt.
- Beschluss fassen: Die Eigentümerversammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit, wie die Maßnahme ausgeführt wird.
- Förderung beantragen: Anträge bei Pflegekasse oder KfW vor Auftragsvergabe stellen.
- Umsetzen und dokumentieren: Abnahme, Wartungsvertrag und Kostentragung schriftlich festhalten.
Formulierungshilfe für den Beschlussantrag (Beispiel):
"Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gestattet dem Eigentümer der Wohnung Nr. [X], auf eigene Kosten einen Treppenlift im Treppenhaus zwischen Erdgeschoss und [Geschoss] gemäß Angebot der Firma [Name] vom [Datum] einbauen zu lassen. Der Einbau erfolgt durch einen Fachbetrieb unter Beachtung der brandschutzrechtlichen Vorgaben. Der Eigentümer trägt die Kosten für Einbau, Wartung, Versicherung und einen etwaigen Rückbau."
Wird ein berechtigter Antrag abgelehnt, kann vor Gericht eine Beschlussersetzungsklage erhoben werden (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Dann ersetzt das Gericht den fehlenden Beschluss. Meist lässt sich das vermeiden, wenn der Antrag gut vorbereitet ist.
So unterstützt die Hausverwaltung
Eine engagierte Hausverwaltung macht den Unterschied: Sie prüft, ob Gemeinschaftseigentum betroffen ist, bereitet den Beschluss rechtssicher vor, holt Vergleichsangebote ein und koordiniert die Handwerker. Gerade wenn es schnell gehen muss, zum Beispiel nach einem Unfall oder bei steigendem Pflegebedarf, zählt jede Woche.
Fazit: Gut vorbereitet zum barrierefreien Zuhause
Barrierefreiheit ist in der WEG kein Entgegenkommen der Nachbarn mehr, sondern ein gesetzlicher Anspruch, den der Bundesgerichtshof ausdrücklich gestärkt hat. Wer das Vorhaben gut vorbereitet, Förderung rechtzeitig beantragt, die Kosten klar regelt und alle Beteiligten früh einbindet, kommt meist schnell zu einem Beschluss und kann länger selbstbestimmt in den eigenen vier Wänden wohnen.
