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Der Kauf einer Eigentumswohnung – Vorüberlegungen und Checklisten

Die Grundüberlegungen von langfristiger Vermögensbildung und Zukunftssicherung sind die Fragen:

1. Was habe ich an Kapital zur Verfügung, das ich ohne mich einzuschränken zurücklegen kann?
2. Welche Rendite strebe ich an, will ich sie in:
   • Geld
   • Wertzuwachs
   • Lebensqualität
   • Sicherheit hinsichtlich der Wohnsituation
3. Wie schätze ich meine eigene, zukünftige (materielle) Entwicklung ein, sind steuerliche Gesichtspunkte relevant?

Jede Entscheidung ist eine Bindung auf einen sehr langen Zeitraum und stellt einen Wechsel auf die Zukunft dar. Hinzu kommt: die Bindungen sind nur schwer - mitunter nur mit Verzicht - lösbar. Es gibt mehrere Unwägbarkeiten, die wesentlichen sind - abgesehen von familiären Situationen - der Arbeitsplatz, da hiervon das monatliche Einkommen abhängig ist und die zukünftige Entwicklung des Kapitalmarkts.

Eine Lösung sind die reinen Kapitalanlagen, meist verbunden mit steuerlichen Vorteilen. Sie bieten bei erster Betrachtung eine höhere Verzinsung als die Investition in Gebäudeanteile oder eine Eigentumswohnung, bergen aber naturgemäß höhere Risiken. Diese sind im Kleingedruckten des Prospektes versteckt.

Es gibt im Wesentlichen drei Gedanken, sich eine Immobilie in Form einer Eigentumswohnung zuzulegen. Es sind:

1. Das überflüssige, auch in ferner Zukunft nicht erforderliche Geld – sei es erspart, erworben oder geerbt – so anzulegen, dass es seinen Wert behält und weder durch Steuer noch Inflationsrate geschmälert wird. Wobei die Inflationsrate relativ zum eigenen Warenkorb zu betrachten ist.
2. Die augenblickliche oder zu erwartende Wohnsituation auf Dauer zu verbessern.
3. Das Vermögen durch Wertzuwachs zu vergrößern.

Die Rendite bei einer Eigentumswohnung wird sich aus mehreren Faktoren zusammensetzen:

• Bei Selbstbezug: die erhöhte Lebensqualität und relative Sicherheit vor einer Kündigung. Die Sicherheit ist relativ, da die Ausgaben nur für die Dauer der Hypothekenlaufzeit fest vereinbart sind.
• Bei Vermietung: Einnahmen aus der Miete, vermindert um den Aufwand für die Vermietung.
• Steigerung des Wertes in Abhängigkeit zur allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung, in Ballungsgebieten überproportional, was sich in steigenden Preisen niederschlägt. Allerdings ist die Wertsteigerung ein "Buchgewinn", da er erst beim Verkauf realisiert werden kann und der erzielte Erlös von der dann herrschenden Marktlage abhängt und nicht bekannt ist. Wird die Immobilie als Sicherheit für andere Kredite herangezogen, besteht die Gefahr, dass bei sinkendem Wert nachgeschossen werden muss.

Beim Kauf einer Immobilie gibt es außer dem Käufer immer noch mehrere Beteiligte, von denen man abhängig ist oder deren Meinung man hören sollte. Anfangs wird es die Familie sein. Hat sich der latente Wunsch die Wohnungssituation zu verbessern und Eigentum zu bilden verfestigt, so gibt es mehrere Möglichkeiten, Informationen zu erhalten.

Die üblichen sind das Durchlesen der Anzeigen in den verschiedenen Tageszeitungen und dem Internet, es folgt der Besuch von relevanten Messen oder die Suche bei Neubauten im näheren Umkreis und, dass man sich auf dem Markt umtut, Prospekte sammelt oder im Internet die ersten Informationen einholt. Danach beginnt das Sichten der Prospekte. Hierzu muss man wissen: Die Prospekte der Bauträger dienen dazu, die Lust am Produkt zu wecken und die erste Neugier zu befriedigen, allerdings prägen sich die Begriffe auch als erstes ein und lassen sich in der Erinnerung schwer löschen.

Parallel dazu wird die finanzielle Seite überprüft. Damit sind am Anfang folgende Personen beteiligt:

• der Käufer und seine Frau u. U. die Familie im engeren und weiteren Sinn, wie Kinder, Eltern, Großeltern von beiden Parteien
• die Verkäufer der im Vorfeld ausgewählten Immobilien, hier sind es die zum Handeln berechtigte Personen und/oder Makler
• die Banken, hier sind es die zum Handeln berechtigte Personen
• hat man sich zum Kauf entschlossen, so kommt der Notar hinzu

(...)

Kauf einer Eigentumswohnung (Neubau)

Erforderlich sind aussagefähige Unterlagen, mindestens:

• Baubeschreibung mit Grundriss und Lageplan (eventuell ist das ein Prospekt) mit folgenden Angaben:
  • Druckdatum und Autor
  • Name des Erstellers vom Gebäude/Generalunternehmer/Bauherr und Gesellschaftsform
  • Name des Verkäufers und Gesellschaftsform
  • Ist ein Makler zwischengeschaltet?
  • Name des Betreibers (der Hausverwaltung) und Gesellschaftsform
  • Aussage über die Energieeinsparverordnung (Jahreszahl)
  • Aussagen über die energetische Bauqualität (Stichwort z. B. KfW 70, Niedrigenergiehaus usf.)
  • Energiebedarfsausweis
  • Art des Baustandards (z. B. Münchner Modell, Barrierefreiheit usf.)
  • Art der Bauweise (z. B. Betonschottenbau, Ausbildung der nicht tragende Wände usf.)
  • Stellplätze (Außenanlagen, Tiefgarage, Tiefgarage mit Duplexplätzen)
  • Aussagen über den Schallschutz
  • Art der Lüftung
  • Aussage über das Heizmedium (Fernwärme, Gas, Öl, Pellets usf.)
• Weitere Angaben:
  • Angaben zum Terminskelett (wie ist der Einzugstermin definiert?)
  • Angaben zum Preis (ist eine Terminbindung gegeben? Gibt es einen Zahlungsplan der am Baufortschritt fixiert ist? Kann der Käufer den Fortschritt beeinflussen? Ist der Fortschrift auf der Baustelle zu erkennen?
  • Wie sind Sonderwünsche formuliert? (als Paket, individuell, Abhängigkeiten zum Termin?)
  • Teilungserklärung (Die Teilungserklärung kann nicht verhandelt werden!)
• Allgemein:
  • Gibt es Aussagen zu besonderen Risiken (Gründung, Altlasten)?
  • Kann die Baugenehmigung eingesehen werden?

Kauf einer Eigentumswohnung (Bestand)

Wegen der technischen und juristischen Komplexität ist der Rat eines Sachverständigen zwingend erforderlich.

• Allgemeine Fragen zum Objekt:
  • Renditeobjekt oder Eigennutzung
  • Baujahr:
    • vor I. Weltkrieg
    • vor II. Weltkrieg
    • in den fünfziger Jahren
  • Ensembleschutz/Denkmalschutz
  • Ist die Wohnung vermietet:
    • gewerbliche Mieter
    • langfristig
    • Ist Kündigungsschutz zu beachten?
  • Sind die Protokolle der Eigentümergemeinschaft vollständig?
  • Gibt es technische Pläne:
    • zum Bau
    • zur Haustechnik
  • Gibt es einen Wirtschaftsplan?
  • Gibt es einen Investitionsstau?
• Allgemeine Fragen zum Gebäude:
  • Zustand des Gebäudes (eigene Anschauung/Gutachten)
  • Nachbarbebauung (direkt angebaut, mit Abstand)
  • Bauweise (sie geht im Regelfall aus der Baubeschreibung hervor)
  • Welche Veränderungen wurden vorgenommen (Datum wegen des techn. Stands/gesetzliche Vorgaben):
    • Rohbau/Ausbau
    • Haustechnik:
      • Heizung Zustand im Hinblick auf die EnEV
      • Sanitär Rohre im Hinblick auf den techn. Standard
      • Elektroinstallation im Hinblick auf den techn. Standard
  • Zustand der (sichtbaren) neuralgischen Punkte:
    • Fenster
    • Balkone
    • Dach
  • Aussagen über Schallschutz:
    • zwischen nebeneinander liegenden Wohnungen
    • zwischen übereinander liegenden Wohnungen

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