Gewandelte Ansprüche an Wohnungen und Wohnumfeld

Wohnen im Alter

Wer hilft bei der Realisierung von Wohnungsanpassung, Wohnberatung, Kosten, Finanzierung und Förderung von Anpassungsmaßnahmen?

Das Thema "Wohnen im Alter" ist eines der zentralen Themen zukunftsorientierter Alten- und Wohnungspolitik. Es gilt die Rahmenbedingungen für ein selbständiges Leben im Alter zu verbessern. Insbesondere für ältere Menschen steht Wohnen im Mittelpunkt der alltäglichen Lebenserfahrung.

77,2% der Senioren über 65 Jahre sind nicht krank. Das Risiko einer Pflegebedürftigkeit steigt erst ab dem 80. Lebensjahr signifikant an. Es ist aber wichtig, dass Sie mit Blick auf Ihr Alter bereits schon in jüngeren Jahren vorbeugen und Ihre Wohnung so einrichten, dass Sie dort auch mit Handicaps und entsprechender Hilfe und Pflege selbstbestimmt in Ihrer Wohnung leben können. Sofortiges Handeln ist erforderlich, wenn plötzlich eine Krankheit Sie zwingt auf Grund der baulichen Gegebenheiten in der Wohnung etwas zu verändern, damit Sie in Ihrer gewohnten Umgebung weiter bleiben können.
Hierzu können Sie sich an die Wohnberatungsstellen wenden.

Wohnberatung

Ziele der Wohnberatung sind

• Verlängerung des selbständigen Wohnens in den eigenen "4 Wänden" und in der gewohnten Umgebung
• Individuelle Anpassung der Wohnung an die Bedürfnisse der älteren Menschen mit gesundheitlichen Beeinträchtigungen
• Für Pflegebedürftige Möglichkeiten der Pflege zu Hause schaffen
• Durch geeignete Anpassungsmaßnahmen in der Wohnung und individueller Hilfsmittel Hilfebedürftigkeit reduzieren

Zu den Aufgaben der Wohnberatung gehören

• Beratung zu Anpassungsmaßnahmen
• Unterstützung bei der Durchführung von Anpassungsmaßnahmen
• Information über Fördermöglichkeiten und Finanzierungsmöglichkeiten der Wohnungsanpassung und Pflege
• Koordinierung der Beteiligten der Wohnungsanpassung

Rechte und Pflichten der Vermieter und Mieter bei Wohnungsanpassungsmaßnahmen

Planung der Wohnungsanpassung ohne Genehmigung der Vermieter

Entsprechend dem vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 BGB durch den Mietvertrag, wozu es keiner Genehmigung durch den Eigentümer bedarf:

• Maßnahmen zur Kommunikation, wie z.B. Hausnotruf
• Erweiterte Sicherheitsmaßnahmen wie z.B. Haltegriffe, Einbruchschutz
• Technische Hilfen, Befestigungen ohne baulichen Aufwand, Türöffner, Wechselsprechanlage
• Verbesserung des Komforts, wie z.B. Rollstuhlabstellmöglichkeit

Modernisierungsmaßnahme durch den Mieter mit Rückbauforderung des Vermieters

Bei Umbauten wie z.B. Anbau eines Hebeliftes, Einbau einer bodengleichen Dusche, Entfernung von Schwellen ist die Genehmigung des Vermieters einzuholen und eine schriftliche Vereinbarung empfehlenswert. Darin sollten die Kosten, der Zeitraum der Baumaßnahme, Instandhaltung und die Regelung nach Beendigung des Mietvertrages festgelegt werden. Vom Vermieter sollte kein Rückbau gefordert werden, viele Umbauten werden auch gern von Nachmietern genutzt, bzw. Erhöhen sogar die Vermietbarkeit für Senioren.
Vom Vermieter sollte ein Kündigungsverzicht wegen Eigenbedarfs und keine Mieterhöhung festgehalten werden.

Mit der Mietrechtsreform zum 1.9.2001 wurde das Recht des Mieters auf Durchführung eines behindertengerechten (barrierefreien) Umbaus eingeführt.

§ 554a BGB Barrierefreiheit

• (1) Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt, dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen.
• (2) Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands abhängig machen. § 551 Abs. 3 und 4 gilt entsprechend.
• (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Kosten, Finanzierung und Förderung der Wohnungsanpassung

Die Kosten für Wohnungsanpassungsmaßnahmen richten sich nach Art und Umfang der baulichen Maßnahmen,
vgl.: Wohnen für Jedermann.

So können die Kosten für grundrissverändernde Maßnahmen, z.B. beim rollstuhlgerechten Umbau einer Wohnung annähernd Neubaukosten erreichen. Das liegt auch an den Folgekosten. So ist die Zugänglichkeit der Wohnung für Rollstuhlbenutzer zum Haus und der Wohnung zu sichern. Ist diese nicht vorhanden, muss der barrierefreie Zugang - über Rampen und Aufzüge- geschaffen werden.
Sehr hohe Kosten verursachen z.B. der Abriss und Neubau eines Balkons (ca. 1.000 EUR/m²).
Die Kosten für den Ein- oder Anbau eines Aufzuges können pro Etage 15.000 - 20.000 EUR erreichen.
Wohnungsbezogene Maßnahmen können auch durch Folgekosten sehr teuer werden. Soll z.B. in einer Wohnung die Schwelle zum Balkon entfernt werden, dann kann die Neugestaltung des Fenster/Türbereiches erforderlich werden und Kosten in Höhe von 1.500 EUR verursachen. Bei der rollstuhlgerechten Umgestaltung eines Bades mit dem Einbau einer bodengleichen Dusche können Kosten in Höhe von 4.000 EUR entstehen.

Die Finanzierung der Kosten für bauliche Anpassungsmaßnahmen in Wohngebäuden kann neben der Finanzierung des Auftraggebers (Eigentümer, Vermieter oder Mieter) auch aus verschiedenen Förderquellen erfolgen.

Grundsätzlich können neben der Finanzierung bestimmter Hilfsmittel aus der Pflegeversicherung und Finanzmittel nach dem Bundessozialhilfegesetz verschiedene Landeshilfen, teils als Zuschüsse, teils als zinsgünstiges Darlehen gewährt werden. In der Praxis besteht der Unterschied zwischen den verschiedenen Förderungen darin, ob

• ein gesetzlich verbürgter Anspruch, wie z.B. bei Leistungen der Pflegeversicherung besteht oder ob
• Landesförderungen im Rahmen bestimmter Programme gewährt werden, auf die man aber nicht in jedem Fall Anspruch hat.

Die Vergabe dieser Fördermittel erfolgt unter Beachtung vorgegebener Kriterien, aber nach Ermessen der Förderstellen und im Rahmen der zur Verfügung stehenden Fördergelder.

Finanzierung im Rahmen der Pflegeversicherung

Die Pflegeversicherung gewährt bei vorliegen einer Pflegestufe finanzielle Zuschüsse für Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes, beispielsweise für technische Hilfen im Haushalt wie festinstallierte Rampen, Verbreiterung von Türen, Entfernen von Türschwellen, Umbauten in Badezimmern und Küchen, Einbau eines Treppenlifts oder Sitzlifts, wenn dadurch im Einzelfall die häusliche Pflege ermöglicht oder erheblich erleichtert oder eine möglichst selbständige Lebensführung des Pflegebedürftigen wiederhergestellt wird. (§ 40, Abs.4 SGB XI)

Die Zuschusshöhe beträgt bis zu 2.557 EUR pro Maßnahme. Vom Pflegebedürftigen wird ein Eigenanteil in Höhe von 10% der Kosten verlangt, höchstens jedoch 50% seiner monatlichen Bruttoeinnahmen. Ändert sich die Pflegesituation und werden weitere Maßnahmen notwendig, handelt es sich um eine neue Maßnahme im Sinne des § 40, Abs.4 SGB XI.Pf.
Alle Veränderungen des Wohnraumes, die zum Zeitpunkt der Zuschussgewährung erforderlich sind, gelten als eine Maßnahme. So stellt z.B. beim rollstuhlgerechten Umbau der Wohnung nicht jede Verbreiterung der Tür eine Maßnahmen im Sinne der Vorschrift dar, sondern die Türverbreiterungen und die Entfernung von Türschwellen insgesamt.

Der Zuschuss ist grundsätzlich vor Beginn der Maßnahme mit einem Kostenvoranschlag bei der Pflegekasse zu beantragen. Dabei hat die Pflegekasse vor dem Hintergrund des Wirtschaftlichkeitsgebotes und der begrenzten Zuschussmöglichkeit - auch im Interesse des Pflegebedürftigen - zu prüfen, ob anstelle der beantragten Veränderung einfachere sachgerechte Lösungen in Betracht kommen. Gegebenenfalls wird der Medizinische Dienst der Krankenversicherung eingeschaltet.

Weitere Kostenträger

Abhängig vom Einkommen und Vermögen des Antragstellers ist beim Vorliegen der Voraussetzungen ganz oder teilweise ein Zuschuss oder ein zinsgünstiges Darlehen möglich.

• Sozialamt:
  Umbauten zur Erlangung einer Wohnung, die den besonderen Bedürfnissen des Behinderten entspricht. Abhängig vom Einkommen und Vermögen des Antragstellers. Bei Vorliegen der Voraussetzungen als Zuschuss oder Darlehen möglich.
• Versorgungsamt:
  Anpassung von Wohnraum und seiner Ausstattung an die besonderen behinderungsbedingten Bedürfnisse von schwerbehinderten Arbeitnehmern mit einem Grad der Erwerbsminderung von min. 50 v.H. Geldleistungen zur Beschaffung, Ausstattung und Erhaltung einer behindertengerechten Wohnung. Diese Leistungen gehen den Leistungen der Pflegeversicherung vor.
• Hilfen für Kriegsbeschädigte und Hinterbliebene § 27 BVG Bundesversorgungsgesetz)
• Krankenkassen, Heil- und Hilfsmittel §27 SGB V
• Unfallversicherung (Berufsgenossenschaft)
• Kommunale Sondermittel
• KfW Förderprogramme

Landesförderung

Die Landesfördermittel werden in der Regel als zinsgünstige Darlehen neben dem Neubau von alten- und behindertengerechten Wohnungen auch für umfangreiche Umbaumaßnahmen im Rahmen der Modernisierung in Anspruch genommen. Die Fördermodalitäten in den einzelnen Bundesländern sind in Förderart und Förderhöhe sehr unterschiedlich.
In allen Bundesländern hat sich die DIN 18025 "Barrierefreie Wohnungen" als anerkannte Norm für den Bau und Umbau von alten- und behindertengerechten Wohnungen in den Förderrichtlinien durchgesetzt.

Zusammenfassung und Ausblick

Die Kosten für Wohnungsanpassungsmaßnahmen können im Einzelfall sehr erheblich sein. Deshalb wird immer eine Mischfinanzierung (Mieter, Eigentümer/Vermieter und diverse Fördermittelgeber) angestrebt werden, um die Kosten für den Betroffenen/Antragsteller so gering wie möglich zu halten.

Bei sehr hohen Umbaukosten, die der Betroffene auch nicht mit Hilfe von Fördermittelgebern finanzieren kann, ist ein Umzug in eine andere Wohnung, die den individuellen Bedürfnissen besser entspricht, erforderlich.

Bei den Baumaßnahmen, die einen Eingriff in die bauliche Substanz des Gebäudes darstellen, ist vor Baubeginn die Genehmigung des Vermieters einzuholen. Kosten für den Rückbau, falls der Vermieter darauf besteht, werden in der Regel nicht gefördert.

Die Fördermittel - Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen - für Wohnungsanpassungsmaßnahmen und für alten- und behindertengerechte Umgestaltungsmaßnahmen an Wohngebäuden müssen vor dem Baubeginn vom Fördermittelgeber beantragt und bewilligt sein.

Die Aufgabe der Wohnberatung ist es, durch qualifizierte Beratungsangebote für Wohnungsanpassungsmaßnahmen und deren Finanzierungsmöglichkeiten die Handlungsfähigkeit und die soziale Integration der älteren und behinderten Menschen wieder herzustellen oder zu erhalten. Die Wohnberatung leistet somit einen wichtigen Beitrag zur Sicherung eines selbstbestimmten Lebens in der eigenen Wohnung und der gewohnten Umgebung, auch bei Alter und Krankheit.

Die Autoren

Frau Dipl.-Ing. Helga Baasch ist Architektin und Inhaberin des Architekturbüros "alles barrierefrei bauen" in Hennigsdorf im Bundesland Brandenburg.

Frau Dipl.-Ing. Sonja Hopf ist Architektin und betreibt die Internetplattform www.nullbarriere.de