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Wohnraumpotenziale im Gebäudebestand

Von rund 12 Millionen Seniorenhaushalten in Deutschland verfügen nur ca. 1,0 Million bzw. 8,3 % über eine weitestgehend barrierefreie Wohnung (altersgerecht). Davon leben 3,1 Millionen Menschen mit einer Mobilitätseinschränkung.

Das Maßnahmepaket 2023 der Bundesregierung für mehr Wohnungen sieht u.a. Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohneinheiten und das Bauen im Sinne des Gebäudetyps E vor.

Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich die Errichtung von Dachgauben werden zukünftig unter bestimmten Bedingungen in allen Landesbauordnungen genehmigungsfrei sein.

Mit Umbaumaßnahmen sollen Wohnungen im Bestand barrierefrei werden. Allerdings wird durch den Wegfall der Aufzugspflicht bei Dachaufstockungen (Beibehaltung der Gebäudeklasse) die Nutzung für mobilitätseingeschränkte Menschen wenig Freude aufkommen.

Barrierefreie Wohnungen sind eine erhebliche Erleichterung des alltäglichen und selbstbestimmten Lebens für mobilitätseingeschränkte Menschen. Eine Wohnung wird als barrierefrei bezeichnet, wenn folgende Standards der Bauweise eingehalten werden:

• der Zugang zur Wohnung ist barrierefrei gestaltet,
• innerhalb der Wohnung oder zum Balkon/zur Terrasse sind keine Stufen und Schwellen zu überwinden,
• die Türen im Sanitärbereich haben eine ausreichende Breite,
• im Sanitärbereich herrschen ausreichende Bewegungsflächen vor,
• eine bodengleiche Dusche steht zur Verfügung.

Im Gebäudebestand ist Erreichbarkeit "barrierefrei" problematisch

In Ein- und Zweifamilienhäuser sind 3 und mehr Stufen das größte Problem. Ältere Häuser haben dazu noch Schwellen an Türen geringer Breite. Die Bäder sind sehr klein und werden oft wie der Schlafraum im Obergeschoss über eine schmale Treppe erschlossen. Der Zugang zur Terrasse hat eine Stufe. Hier erfolgt der Abbau der Barrieren durch individuellen Wohnungsanpassungsmaßnahmen unterstützt z.B. durch die Pflegekasse und Fördermöglichkeiten der Bundesländer.

In Mehrfamilienhäusern befindet sich die unterste Wohnung meist im Hochparterre, Aufzüge sind selten eingebaut. Türen haben Schwellen, besonders zum Freisitz. Küchen und Bäder sind oftmals sehr schmal. Die Häuser haben eine geringe Bautiefe.

Im Mietwohnungsbau sind barrierefreie Wohnungsanpassungen für anonyme Nutzer unter Berücksichtigung der Norm DIN 18040-2 zu planen.

Im Zusammenhang mit der energetischen Sanierung wird oft die Modernisierung des Gebäudes geplant. Für die Schaffung der Barrierefreiheit ist oft die vorhandene Bausubstanz, eine räumliche Erweiterung auf Grund des Standortes oder die Dachaufstockung auf Grund der Statik nicht möglich. Zu bedenken sind also ungenügende Tragfähigkeit, Wärmedämmung, Schallschutz und auszuschließende Schadstoffe.

Bei geringen Gebäudetiefen 7,75 – 9,00 m und sehr kleinen Wohnungen ist die Schaffung von Bewegungsflächen 1,20m x 1,20m auch mittels Grundrissveränderungen schwer möglich. Die Zugänglichkeit über eine Aufzug ist oft nur mit einer Erweiterung der Kubatur des Gebäudes verbunden. Der Einbau einer bodengleichen Dusche und deren Entwässerung reduziert bei geringer Deckenhöhe die lichte Raumhöhe.

Ziele zur Umsetzung im Bestand

Ziele zur Umsetzung im Bestand

Barrierereduzierung:	individuelle Anpassungen an entsprechende gesundheitliche Einschränkungen, um weiterhin in der Wohnung selbständig leben zu können. Zugänglichkeit mittels Rampe, Handläufe, bodengleiche Dusche im Sanitärbereich, Stützgriffe, Entfernung von Schwellen, Beleuchtung, Einrichtungsgegenstände
Barrierenbeseitigung:	Anpassung durch bauliche Umbauten zusätzlich zur Barrierereduzierung. Verbreiterung von Türen, Änderung im Wohngrundriss, Vergrößerung Bad, Anbringen eines zugänglichen Freisitzes
Barrierefrei:	gemäß den Anforderungen der Landesbauordnung nach DIN 18040-2, VV TB wie Aufzugseinbau, Nachweis der Bewegungsflächen
Barrierefrei rollstuhlgerecht:	zusätzliche ev. Wohnraumerweiterung durch Vergrößerung durch Bedarf an Bewegungsfläche

Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohneinheiten

Im Maßnahmepaket der Bundesregierung ist ein zusätzliches KfW-Förderprogramm für den Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohneinheiten enthalten. Es werden Mittel aus dem Klima- und Transformationsfonds, KTF in 2024 und 2025 für Eigentümer*innen und Investoren, die Gewerbeimmobilien in klimafreundlichen Wohnraum umbauen und damit Leerstand beseitigen, bereitgestellt. Die Anforderungen an Barrierefreiheit könnten so mitgeplant werden.

Bürogebäude sind aufgrund ihrer großen flexiblen Etageneinheiten, variablen Grundrissen und interner Erschliessung für eine Umnutzung zu mehrgeschossigem barrierefreien Wohnungsbau besonders gut geeignet. Dazu kommt meist eine zentrale städtische Lage. Arbeitswege werden klimafreundlicher.

Großzügige Geschossfläche gestattet mehr Platz für Schlafen - Wohnen - Kochen und einen extra Raum für HomeOffice auf mindestens 7,5 m². Hier ist zu bedenken, an Arbeitsplätze werden Mindestanforderungen gestellt. Deshalb sollte an eine Mehrfachnutzung gedacht werden.

Voraussetzung für die Umplanung ist eine detaillierte Gebäudedokumentation über sämtliche Umbaumassnahmen bei älteren Gebäuden. Probleme ergeben sich neben der Statik auch nach Wunsch an Fenster und Balkone und Wärmedämmung, Schallschutz und auszuschließende Schadstoffe.

Bei Umwandlungen zu Wohnungen gelten hinsichtlich der Barrierefreiheit die Vorschriften der Landesbauordnungen. Sollte der Aufwand für einen barrierefreien Umbau zu einem "unverhältnismäßigen Mehraufwand" führen, sehen alle Landesbauordnungen Ausnahmen von den Festlegungen vor.

Förderung des Bauens im Sinne des Gebäudetyps E (experimenteller und einfacher bauen)

Die Bundesregierung will mit Partner*innen des Bündnisses eine "Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E" bis Ende 2023 vorlegen und damit das einfache und schnelle Bauen durch Abweichen von kostenintensiven Standards befördern.

Kostenvergleich

Hohe Baukosten haben in der letzen Zeit zu einem Rückgang von Bauvorhaben geführt. Die Preise für Baumaterialien steigen stetig. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, gab es Preissteigerungen im 1. Halbjahr 2023 nahezu durchweg bei allen mineralischen Baustoffen: Zement (+41,7 %), Kalk und gebrannter Gips (+39,7 %), Dachziegel aus keramischen Stoffen (+28,7 %), Frischbeton (+27,7 %), Bausand (+22,7 %) oder Mörtel (+18,6 %) verteuerten sich gegenüber dem Vorjahreshalbjahr deutlich. Auch Baubedarfsartikel aus Kunststoff kosteten im 1. Halbjahr 2023 mehr: Sanitärausstattungen wie Badewannen oder Waschbecken verteuerten sich um 10,8 % und Fenster- oder Türverkleidungen um 8,6 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2022.

"Der direkte Vergleich von realisierten Projekten in Bezug auf die notwendigen Baukosten (ohne Grundstückskosten) zeigt einen interessanten Kostenvorteil der Umbauprojekte aus Bauvorhaben, die Büroflächen zu Wohnungen umgenutzt haben. Die Median-Kosten liegen bei den Umbauprojekten ca. 2/3 günstiger als die derzeit festgestellten Kosten im Neubau von Wohnraum in deutschen Großstädten und ca. 50 % günstiger als die Vollmodernisierungskosten von Wohnraum und fast bei einem Drittel der Vollmodernisierungskosten von Wohnraum bei - in der Regel aufwändigen - Anpassungen nicht mehr zeitgemäßer Wohnungen (Wohnungszuschnitte, mangelnde Barrierefreiheit, mangelnder Schallschutz, Anpassung der Energieeffizienz etc.) an zukunftsfähigen Wohnraum."

[Quelle: Wohnungsbau: Die Zukunft des Bestandes]
ARGE// ev Bauforschungsbericht Nr.8 17.02.2022

Trotz der günstigen Baukosten beim Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohneinheiten und der Bereitstellung eines KfW-Förderkredites ist die Rentabilität von Bürogebäude oder Wohngebäude nicht unerheblich. Bei älteren Gebäuden ist die Anforderung aus dem Denkmalschutz und die aktuellen bautechnischen Anforderungen zu beachten. Der Leerstand ist teilweise attraktiver als eine Umnutzung. Eine Herausforderung für die Kommunen ist darüber hinaus ein Angebot an Kita und Schulen zu schaffen.