Herstellung von Barrierefreiheit in Wohnungseigentümergemeinschaften

Seit der Reform des Wohnungseigentümergesetzes am 01.07.2007 bedarf es nicht mehr für alle baulichen Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, einer Zustimmung aller WohnungseigentümerInnen, deren Rechte durch die Veränderung nicht ganz unerheblich beeinträchtigt werden.

Das Erfordernis der Einstimmigkeit ist für bauliche Veränderungen zur Modernisierung und Anpassung der Wohnanlage dann aufgehoben worden, wenn die Maßnahme den Gebrauchswert nachhaltig erhöht (z.B. funkgesteuertes Sammelgaragentor), die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert (z.B. Einbau eines Aufzugs oder einer Türöffner-/Gegensprechanlage), Energie und Wasser einspart (z.B. verbrauchssparender Heizungsbrenner) oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dient. Hier reicht nun eine qualifizierte Mehrheit.

Von der Mehrheitskompetenz ist allerdings nicht eine Umgestaltung der Wohnanlage (z.B. durch Anbauten, wie einen Außenaufzug) erfasst, welche deren bisherige Eigenart oder den optischen Gesamteindruck ändert.

Auch für Maßnahmen wie die Aufstockung des Gebäudes oder die Verglasung von einzelnen Balkonen ist weiterhin Einstimmigkeit erforderlich. Außerdem darf die Maßnahme nicht zu einem erheblichen Nachteil für einen Wohnungseigentümer führen.

Ist Einstimmigkeit erforderlich und stimmen nicht alle WohnungseigentümerInnen zu, besteht gegen diese trotzdem ein Anspruch auf Duldung der baulichen Maßnahme, soweit sie durch die bauliche Veränderung nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

1. Beispiel: Herr B

Herr B ist gehbehindert (Schwerbehindertenausweis 80 % mit Merkzeichen "G") und lebt in einer Eigentumswohnung im dritten Stock eines Mehrfamilienhauses. Ihm ist das Treppensteigen nur mit Mühe und erheblich verlangsamt möglich, er kann die Treppe aber noch einigermaßen sicher bewältigen. Um sich den Weg in seine Wohnung zu erleichtern, möchte er einen Treppenlift im gemeinschaftlichen Hausflur einbauen.

2. Beispiel: Frau B

Frau B sitzt nach einem Schlaganfall im Rollstuhl und kann ihre Eigentumswohnung im 4. Stock seitdem nur noch mit Hilfe von mindestens zwei Personen erreichen. Da der Hausflur für den Einbau eines Treppenlifts zu eng ist, möchte sie einen Außenaufzug anbringen.

Der Einbau eines Treppenlifts und auch das Anbringen eines Außenaufzugs stellt eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 Wohnungseigentümergesetz (WEG) dar.
Da es sich weder beim Treppenlift noch beim Außenaufzug um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22 Absatz 2 Satz 1 BGB handelt (s.o.), bedürfen beide Maßnahmen grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus in ihren Rechten beeinträchtigt werden. Soweit jedoch durch eine bauliche Veränderung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, besteht gegen diese ein Anspruch auf Duldung einer baulichen Maßnahme.

Grundsätzlich gilt:

Aus dem Verbot der Benachteiligung behinderter Menschen gemäß Artikel 3 Absatz 3 Satz 2 Grundgesetz (GG) folgt, dass Maßnahmen, die Menschen mit Behinderungen einen barrierefreien Zugang zu ihrem Wohnungseigentum ermöglichen in der Regel das nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmende Maß der Beeinträchtigung nicht übersteigen.
Allerdings kann die konkrete Einzelfallprüfung, in der die sich gegenüberstehenden grundrechtlich geschützten Interessen der WohnungseigentümerInnen abzuwägen sind, ausnahmsweise zu einem anderen Ergebnis führen.

CAMA Treppenplattformlift

1. Herr B und der Treppenlift

Im ersten Fall ist das Recht des Herrn B auf barrierefreien Zugang zur Wohnung gegenüber dem Recht der anderen WohnungseigentümerInnen auf ungestörte und uneingeschränkte Nutzung des Treppenhauses als Gemeinschaftseigentum abzuwägen.
Bei dem Recht auf barrierefreien Zugang kommt es maßgeblich auf den Grad der Gehbehinderung des Herrn B an. Je schwerwiegender die Gehbehinderung und die damit verbundene Beeinträchtigung, desto eher müssen die Interessen der anderen Wohnungseigentümer auf eine ungestörte und uneingeschränkte Nutzungsmöglichkeit des Treppenhauses zurückweichen.

Das Interesse des Herrn B auf leichten und gefährdungsfreien Zugang zu seiner Wohnung wird in Inhalt und Umfang von Art. 3 Abs. 3 Satz 2, Art. 6 Abs. 1 GG mitgeprägt, weil er so stark gehbehindert ist, dass ihm ein Verlassen und Wiederaufsuchen seiner Wohnung im ersten Obergeschoss nur noch mit Mühe und erheblich erschwert möglich ist. Sein Interesse, die Wohnung leicht und gefährdungsfrei erreichen zu können, hat nicht erst dann Gewicht, wenn er überhaupt nicht mehr in der Lage wäre, seine Wohnung ohne mechanische Hilfe aufzusuchen oder zu verlassen. Allerdings stellt die Treppe für Herrn B bisher keine nur mittels Lifts überwindbare Barriere zur Wohnung dar. Führt der Einbau des Treppenlifts auf der anderen Seite zu massiven baulichen Eingriffen (z.B. Einbau von vier vertikalen Stützen im Treppenhaus), die den Transport sperriger Gegenstände über den Hausflur erheblich beeinträchtigen und zu einer zeitweiligen Unbenutzbarkeit der Treppe bei Betrieb des Lifts wegen räumlich beengter Verhältnisse im Hausflur, so hat Herr B keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus (vgl. Beschluss des OLG München vom 22.02.08 Az.: 34 Wx 66/07). Verschlechtert sich hingegen sein Zustand so weit, dass er die Stufen nicht mehr alleine überwinden kann, oder ist der Hausflur so breit, dass die anderen Wohnungseigentümer trotz Einbau des Treppenlifts bei der Benutzung des Treppenhauses nicht beeinträchtigt werden, hätte Herr B einen Anspruch auf Duldung.

KONE Außenaufzug

2. Frau B und der Außenaufzug

Auch bei diesem Fall sind die grundrechtlich geschützten Interessen der Wohnungseigentümer abzuwägen.
Frau B hat einen Anspruch darauf, dass die anderen WohnungseigentümerInnen das Anbringen eines Außenaufzugs dulden, wenn ihr Interesse an einem barrierefreien Zugang zu ihrer Wohnung gegenüber dem Interesse der anderen WohnungseigentümerInnen auf ungestörte und uneingeschränkte Nutzung der Außenanlagen als Gemeinschaftseigentum überwiegt. Da sie ihre Wohnung über die Treppe nicht mehr erreichen kann, müsste das Anbringen des Aufzugs für die anderen WohnungseigentümerInnen schon mit einer massive Beeinträchtigung verbunden sein, um die Duldung zu versagen (z.B. erheblicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums, der damit einhergeht, dass ein Teil der Außenanlagen in der bisherigen Form gar nicht mehr oder nur erheblich eingeschränkt genutzt werden kann).